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Crecimiento Inmobiliario
Provincia Santo Domingo- arrabalización de proyectos por falta de asistencia de
las autoridades* Ley de Bienes inmubles y desaucio, alquilees de inmuebles
Ing Eliseo Cristopher, presidente de Copymecon
Confederación Dominicana de Micro, Pequeñas y Medianas Empresas de la
Construcción, Inc. (Copymecon)
La Asociación Dominicana
de Constructores y Promotores de Vivienda (Acoprovi) ha expresado su
preocupación por la situación actual del sector de la construcción en República
Dominicana, señalando retrasos
en proyectos habitacionales debido a trabas burocráticas, especialmente en la
aprobación de permisos ambientales. Además, Acoprovi advierte sobre el posible impacto negativo en el precio
final de las viviendas debido al aumento de los costos de construcción,
incluyendo la reciente alza salarial para los trabajadores del sector.
Crecimiento Inmobiliario
Provincia Santo Domingo
El
crecimiento inmobiliario en la provincia Santo Domingo se puede definir como un
proceso multifacético y dinámico impulsado por la expansión urbana, la demanda
de vivienda y una serie de factores económicos y demográficos. Se caracteriza
por:
1. Expansión
y Desarrollo Urbano: La
provincia, que incluye los municipios de Santo Domingo Este, Oeste, Norte y
Boca Chica, ha experimentado un crecimiento acelerado. A medida que la capital,
el Distrito Nacional, se ha saturado, las áreas circundantes han emergido como
nuevos polos de desarrollo. Santo Domingo Este, en particular, se ha convertido
en un competidor directo del Distrito Nacional en cuanto a volumen de proyectos
inmobiliarios, con un gran potencial de crecimiento gracias a los terrenos aún
disponibles.
2.
Diversidad de Proyectos: El crecimiento no se limita a un solo tipo de propiedad. En la provincia
de Santo Domingo, se observan:
- Desarrollo vertical: Construcción de edificios de
apartamentos, oficinas y espacios comerciales en varios niveles,
especialmente en áreas con alta demanda de vivienda y uso eficiente del
espacio.
- Desarrollo horizontal: Creación de urbanizaciones y
comunidades planificadas, donde los propietarios son dueños de un terreno
y la construcción dentro de él, a menudo con áreas comunes, vialidad y
zonas verdes.
- Proyectos residenciales de
diferentes segmentos: Desde proyectos de vivienda de bajo costo (como
los programas "Mi Vivienda" del gobierno) hasta apartamentos de
lujo y complejos de uso mixto.
3. Factores
Impulsores: Varios
elementos clave contribuyen a este crecimiento:
- Crecimiento poblacional: La provincia de Santo Domingo
ha acelerado su crecimiento poblacional, lo que genera una demanda
constante de nuevas viviendas.
- Crecimiento económico y
estabilidad: Una
economía estable y en crecimiento atrae inversiones y fomenta la capacidad
de compra de la población.
- Acceso a crédito: La disponibilidad de préstamos
hipotecarios y las condiciones de financiamiento influyen directamente en
la capacidad de las personas para adquirir propiedades.
- Inversión en infraestructura: La construcción de nuevas
vías, aeropuertos (como el Aeropuerto Internacional de Las Américas) y
puertos (como el de Caucedo) mejora la conectividad y atrae inversiones.
- Incentivos gubernamentales: Políticas como los beneficios
fiscales y las facilidades para la vivienda de bajo costo han impulsado el
sector, haciéndolo atractivo tanto para compradores locales como para
inversores.
4.
Oportunidades de Inversión: El crecimiento inmobiliario en la provincia de Santo Domingo ofrece
diversas oportunidades, incluyendo la inversión en proyectos de alquiler a
corto y largo plazo (incluyendo alquileres turísticos), la inversión en
proyectos sostenibles y eco-amigables, y la inversión en áreas emergentes donde
se espera una futura revalorización de la propiedad.
En resumen,
el crecimiento inmobiliario en la provincia de Santo Domingo es un fenómeno de
expansión urbana impulsado por la demanda poblacional, la inversión en
infraestructura y las políticas gubernamentales, lo que resulta en una gran
variedad de proyectos residenciales, comerciales e industriales en sus
distintos municipios.
Cantidad de
vivienda
Sí, se puede
cuantificar cuántas viviendas hay en la provincia Santo Domingo, y los datos
más recientes y precisos provienen del X Censo Nacional de Población y
Vivienda 2022, cuyos resultados preliminares y definitivos han sido
publicados por la Oficina Nacional de Estadística (ONE).
Según los
resultados de este censo, la provincia Santo Domingo es la provincia con mayor
cantidad de viviendas en el país. Aquí tienes los datos clave:
- Total de viviendas en la
provincia de Santo Domingo: 1,105,316 viviendas.
- Viviendas ocupadas: 934,478
- Viviendas desocupadas: 170,143
Es
importante destacar que la provincia Santo Domingo, junto con Santiago y el
Distrito Nacional, concentra la mayor cantidad de viviendas desocupadas a nivel
nacional.
El censo
también ofrece un desglose por municipios de la provincia, lo que te permite tener
una visión más detallada del crecimiento inmobiliario en cada área:
- Santo Domingo Este: 409,339 viviendas.
- Santo Domingo Norte: 260,350 viviendas.
- Santo Domingo Oeste: 166,555 viviendas.
- Boca Chica: 72,149 viviendas.
- San Antonio de Guerra: 26,732 viviendas.
- Pedro Brand: 37,859 viviendas.
Estos datos
censales son fundamentales para comprender la magnitud del sector inmobiliario
y la distribución de la población en la provincia, sirviendo de base para la
planificación urbana, la inversión pública y privada, y el desarrollo de
políticas de vivienda.
Ten en
cuenta que estas cifras representan una fotografía del momento en que se
realizó el censo (noviembre de 2022), y el número de viviendas sigue creciendo
debido a la constante construcción de nuevos proyectos inmobiliarios en la
provincia.
1. Aumento
de los Costos de Construcción:
- Materiales más caros: El Índice de Costos Directos
de la Construcción de Viviendas (ICDV) ha registrado un aumento acumulado
significativo en los últimos años. Esto se debe a la volatilidad de los
precios de insumos clave como el acero corrugado, el cemento Portland y la
madera, que se ven afectados por factores internacionales, fluctuaciones
del dólar y costos logísticos.
- Mano de obra: Existe una escasez de mano de
obra calificada en el sector. Esto ha provocado un aumento en los salarios
para atraer talento y, en ocasiones, retrasos en los proyectos. La
informalidad en el empleo también es un problema persistente que dificulta
la profesionalización del sector.
2. Tasas de
Interés Elevadas:
- La política monetaria del Banco
Central, que en su momento subió las tasas de interés para controlar la
inflación, encareció los préstamos hipotecarios. Esto afectó directamente
la capacidad de compra de las personas y de los inversionistas, ya que el
precio del dinero para adquirir una vivienda aumentó considerablemente.
Aunque se espera que las tasas bajen, el efecto en el mercado aún se
siente.
3.
Burocracia y Permisología:
- A pesar de los esfuerzos del
gobierno por agilizar los trámites, los retrasos en la obtención de
permisos de construcción y las licencias ambientales siguen siendo un problema
para los desarrolladores. Esto puede prolongar el tiempo de ejecución de
los proyectos, lo que aumenta los costos y retrasa la entrega de las
viviendas.
4. Desafíos
en el Acceso a la Vivienda:
- La combinación de los altos
costos de construcción y las tasas de interés hace que muchas viviendas,
incluso las de interés social, sean menos asequibles para las familias de
bajos y medianos ingresos.
- A pesar de que la oferta
inmobiliaria en el Gran Santo Domingo ha crecido, segmentos específicos de
viviendas económicas han visto una disminución en el volumen de ventas
debido a la reducción del poder adquisitivo.
En resumen,
aunque el sector sigue siendo resiliente y un pilar de la economía dominicana,
enfrenta presiones significativas por el encarecimiento de los materiales y el
financiamiento, sumado a los desafíos de la burocracia y la falta de mano de
obra. Esto ha llevado a una reducción del ritmo de crecimiento y a una
preocupación generalizada, tanto por parte de ACOPROVI como de otros actores
del sector, que buscan soluciones para garantizar un desarrollo sostenible y
accesible para la población.
de los siete
municipios Cuál es el que más se está desarrollando en materia de vivienda
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De los siete
municipios que conforman la provincia de Santo Domingo (Santo Domingo Este,
Santo Domingo Norte, Santo Domingo Oeste, Boca Chica, Los Alcarrizos, Pedro
Brand y San Antonio de Guerra), el que se está desarrollando más activamente en
materia de vivienda es Santo Domingo Este.
Santo
Domingo Este ha emergido como el principal polo de desarrollo inmobiliario en
la provincia, compitiendo incluso con el Distrito Nacional. Esto se debe a
varias razones:
- Disponibilidad de Terrenos: A diferencia del Distrito
Nacional, que está casi completamente urbanizado, Santo Domingo Este aún
cuenta con grandes extensiones de terreno, especialmente en sus zonas
periféricas, lo que permite el desarrollo de proyectos de mayor escala.
- Proyectos Emblemáticos: El municipio alberga proyectos
de gran envergadura como Ciudad Juan Bosch, una iniciativa que ha
atraído una cantidad masiva de inversión y ha impulsado un efecto arrastre
en el sector inmobiliario de la zona.
- Crecimiento Poblacional: Santo Domingo Este es el
municipio más poblado de la República Dominicana, lo que genera una
demanda constante y sostenida de viviendas para diferentes segmentos
sociales.
- Desarrollo de Infraestructura: La construcción y mejora de
vías importantes como la Avenida Ecológica, la Autopista Las Américas y la
Autopista de San Isidro han mejorado la conectividad, haciendo que la zona
sea más atractiva para vivir e invertir.
- Diversidad de Proyectos: El desarrollo en Santo Domingo
Este no se limita a un solo tipo de vivienda. Se pueden encontrar
proyectos de bajo costo, torres de apartamentos de gama media y alta, y
urbanizaciones más exclusivas. Sectores como Prado Oriental, Los Frailes y
San Isidro son algunos de los que han experimentado un crecimiento
notable.
Mientras que
otros municipios como Santo Domingo Oeste (con proyectos como Mi Vivienda Hato
Nuevo) y Santo Domingo Norte (con Mi Vivienda Ciudad Modelo) también están en
constante desarrollo, es Santo Domingo Este el que lidera en cuanto a volumen,
diversidad y cantidad de proyectos habitacionales.
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